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LMNP à La Réunion : ce que la réforme de l'amortissement change à la revente
Vous louez un studio meublé à Saint-Denis ou un T2 à Saint-Pierre, et l'avantage vous a toujours paru limpide : les loyers tombent, l'amortissement du bien efface l'impôt dessus pendant des années. Sauf que depuis le 1er janvier 2025, la règle du jeu à la sortie a changé. Les amortissements que vous avez déduits chaque année vous rattrapent le jour de la revente. Pour un investisseur réunionnais qui comptait revendre dans dix ans, l'addition fiscale peut grimper de plusieurs milliers d'euros. Voici ce qui bouge, et comment le savoir avant de signer quoi que ce soit.
L'avantage qui faisait tout le sel du meublé
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) au régime réel permet une chose puissante : déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier — l'amortissement — de vos loyers imposables. Résultat concret, un bien loué 9 000 € par an peut ne générer aucun impôt sur le revenu locatif pendant dix, quinze ans, le temps que les amortissements « couvrent » les loyers.
Jusqu'en 2024, ces amortissements déduits étaient un cadeau définitif : à la revente, la plus-value se calculait sur le prix d'achat d'origine, sans jamais réintégrer ce que vous aviez amorti. Vous cumuliez donc deux avantages : peu ou pas d'impôt sur les loyers pendant la détention, et une plus-value calculée comme si vous n'aviez jamais amorti. C'est précisément ce double avantage que la loi de finances 2025 est venue corriger.
Ce qui change vraiment depuis 2025
La règle nouvelle est simple à énoncer : les amortissements déduits pendant la détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente. Concrètement, votre prix d'acquisition « fiscal » est diminué de tous les amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Quelques repères à garder en tête :
- La plus-value immobilière reste taxée à 19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements.
- Les abattements pour durée de détention continuent de courir : exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, exonération totale (prélèvements sociaux compris) à 30 ans.
- Certaines résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD sous conditions) bénéficient d'aménagements — un point à vérifier au cas par cas.
Autrement dit : l'avantage pendant la détention reste entier, mais la sortie coûte plus cher si vous revendez avant les grands abattements.
Un cas type chiffré pour voir l'impact
Prenez un couple qui achète en 2025 un appartement meublé à 200 000 € (dont 20 000 € de terrain, non amortissable). Sur les 180 000 € de bâti et mobilier, il amortit en moyenne 6 000 € par an. Il revend au bout de 10 ans, en 2035, à 250 000 €.
- Amortissements cumulés sur 10 ans : 60 000 €.
- Ancien régime : plus-value = 250 000 − 200 000 = 50 000 € (avant abattements).
- Nouveau régime : prix d'acquisition ramené à 200 000 − 60 000 = 140 000 €, soit une plus-value = 250 000 − 140 000 = 110 000 € (avant abattements).
À 10 ans de détention, les abattements sont encore partiels. L'écart de base imposable — 60 000 € de plus — se traduit par plusieurs milliers d'euros d'impôt supplémentaire selon la situation. Ce n'est pas une raison d'abandonner le meublé : c'est une raison de calibrer l'horizon de revente et de comparer, chiffres en main, avec une location nue ou une autre enveloppe.
Pourquoi ça compte particulièrement à La Réunion
Le marché locatif meublé est dense sur l'île : étudiants au Moufia, actifs en mobilité, saisonnier encadré. Beaucoup d'investisseurs réunionnais ont bâti leur stratégie sur le LMNP réel, souvent en complément d'un dispositif outre-mer. Deux points méritent votre attention cette année :
- Si vous détenez déjà un bien en LMNP, la réforme ne remet pas en cause les loyers passés, mais elle change l'arbitrage « je revends maintenant ou je garde ». Parfois, patienter jusqu'aux abattements des 22–30 ans devient la meilleure décision.
- Si vous envisagez d'acheter, l'amortissement reste un levier réel — à condition d'intégrer dès le départ le coût de sortie dans votre calcul de rentabilité, et non de le découvrir dix ans plus tard.
La bonne nouvelle : rien n'est mécanique. Selon votre tranche d'imposition, votre horizon et le reste de votre patrimoine, le meublé peut rester très pertinent — ou mériter une alternative.
Faire le calcul sur VOTRE situation
Avant de revendre, d'acheter ou de basculer un bien du nu au meublé, il vaut mieux poser les chiffres à plat : loyers, amortissements déjà pratiqués, année de revente envisagée, impact réel de la plus-value après abattements. C'est exactement le type d'arbitrage que nous chiffrons avec vous, cabinet à taille humaine, lors d'un premier échange sans engagement — pour y voir clair sur ce que la réforme change concrètement dans votre cas, et décider en connaissance de cause. Contactez ST Patrimoine pour en parler.