Vous envisagez de vendre une résidence secondaire ou un bien locatif ? Contrairement à la
résidence principale, la plus-value est imposée — mais elle diminue chaque année grâce aux abattements
pour durée de détention, jusqu'à l'exonération totale. Estimez l'impôt réel avant de fixer votre prix.
Votre projet de vente
Le régime est identique pour ces biens ; la résidence principale, elle, est exonérée.
€
Le prix convenu avec l'acquéreur, hors frais d'agence à sa charge.
€
Le prix payé à l'achat. Les frais de notaire sont ajoutés en forfait de 7,5 %.
ans
Années pleines entre l'achat et la vente. Au-delà de 5 ans, un forfait travaux de 15 % s'ajoute.
Estimation de l'impôt
Impôt total estimé sur la plus-value
—
soit — % de la plus-value brute
Plus-value nette encaissée : —Impôt : —
Prix de vente—
Prix d'acquisition majoré—
Plus-value brute—
Abattement impôt sur le revenu—
Base imposable (IR)—
Abattement prélèvements sociaux—
Base imposable (PS)—
Impôt sur le revenu (19 %)—
Prélèvements sociaux (17,2 %)—
Surtaxe sur les hautes plus-values—
Plus-value nette après impôt—
Ce que ça change concrètement
L'impôt n'est pas figé : chaque année de détention réduit la base taxable. L'impôt sur le
revenu (19 %) disparaît totalement au bout de 22 ans, mais les prélèvements sociaux (17,2 %)
courent, eux, jusqu'à 30 ans — c'est ce décalage qui explique qu'un bien détenu 25 ans reste
partiellement taxé.
Attendre quelques années — ou céder d'abord le bien le plus ancien — peut représenter plusieurs
milliers d'euros d'écart. À l'inverse, une plus-value élevée déclenche une surtaxe dès
50 000 € de base imposable. L'arbitrage se joue au cas par cas.
Estimation indicative. Ce simulateur applique les règles publiques de calcul de la plus-value
immobilière des particuliers : majoration forfaitaire du prix d'acquisition (frais d'acquisition 7,5 %,
travaux 15 % au-delà de 5 ans de détention), abattements pour durée de détention, imposition à 19 % +
17,2 % de prélèvements sociaux et surtaxe progressive au-delà de 50 000 €. Il ne tient pas compte
des frais réels justifiés, des situations d'exonération particulières (première cession d'un logement
autre que la résidence principale sous conditions, cession inférieure à 15 000 €, durée de
détention supérieure, etc.), ni de votre situation propre. Le résultat réel peut différer.
Pour chiffrer précisément votre vente et arbitrer le bon moment, un conseiller ST Patrimoine fait le point avec vous.